HOTELLER LØFTER KONTOROMRÅDER

Hotellrådgivningsselskapet Hotelia og advokatfirmaet Bull & Co arrangerte nylig et seminar om konvertering av kontoreiendom til hotelleiendom. Det er mange fallgruber for den som skal gi seg ikast med eiendomskonvertering, på seminaret ble emnet belyst av både advokater, arkitekt og hotellbransjefolk. Seminaret var godt besøkt av bl.a. representanter for eiendomsutviklere og hotellbransjen.

– Alle større kollektivknutepunkter er attraktive steder for hotelletableringer, dette er gode beliggenheter for konferansemarkedet og generell forretningstrafikk. Men det må være noen tusen kontorarbeidsplasser i området rundt for at det skal være livsgrunnlag for et hotell, eller det kan kobles opp til idrettsarenaer, eller lignende, sa Anders Vatne, partner i Hotelia.

 – Ulempen er at disse stedene, litt utenfor selve sentrum, ikke er like attraktive som Oslo sentrum for ferie-/fritidsmarkedet. Ser vi på Oslo sentrum er nesten hele området innenfor Ring 1 attraktivt for hotell. Problemet med hotelletableringer i Oslo sentrum er at store deler av bygningsmassen er vernet av Byantikvaren, eller belagt med byggerestriksjoner. Hvis det skal etableres hoteller i indrefileten av Oslo nå, må man i de fleste tilfeller konvertere kontoreiendommer til hotell, sa Anders Vatne.

Gjestene elsker bygg med historie

– Vi har foretatt mange konverteringer fra kontor til hotell. I gamle bygninger får man noen kvaliteter man aldri får i et nybygg. Hotellgjestene er ikke rasjonelle, de er det  bare delvis. Gjestene elsker bygg og produkter med historie. Det er stas å være f.eks. i Gøteborg og bo på Clarion Hotel Post, dette gjør at vi får et bedre produkt og bedre økonomi. De emosjonelle valgene er like viktige som de rasjonelle. sa Torgeir Silseth, adm. dir. Nordic Choice Hotels.

– Vi har kjøpt en fantastisk postbygning, like ved Hovedbanegaarden i København. Der skal vi bygge hotell med ca. 400 rom. I Oslo er vi igang med Amerikalinjegården på Jernbanetorget. Bygningen er fredet og er full av unike detaljer. Vi skal bygge på historien og lage et superspennende hotell. Byantikvaren fredet bygningen mens vi var igang, det betyr 2 – 3 måneder senere ferdigstillelse, men det vil også føre til at vi tar enda bedre vare på de kvalitetene som er i bygningen, og hvis vi greier det har også hotellet større attraksjonskraft. Hotellet skal stå klart 1.kvartal 2019.

Comfort Hotel Børsparken, ikke langt unna, er også et tidligere kontorbygg. Det samme er Quality Hotel 33 på Økern, Alcatels gamle hovedkvarter, begge er vellykkede eksempler på konverteringer.

Vi har også flere andre spennende konverteringsprosjekter, bla. Sommerro, Oslo Lysverkers bygning på Solli Plass. Det får rundt 300 rom og leiligheter og skal stå ferdig tidlig i 2021.

Når man bygger om fra kontor til hotell gir det mer oversiktlig økonomi for huseier. I det norske markedet snakker vi vanligvis om 20 års leiekontrakter med minimumsleie, istedenfor korte kontorleiekontrakter. De store, internasjonale hotellkjedene som f.eks. Hilton og Marriott, inngår vanligvis ikke slike avtaler, men foretrekker managementkontrakter.

Hoteller er med på å løfte kontorområder, f.eks. hadde ikke Tjuvholmen vært det samme uten The Thief, så hotell er også en profilbærer i et område når man tenker eiendomsutvikling, sa Torgeir Silseth.

Bilde: Torgeir Silseth, adm. dir. i Nordic Choice Hotels, fortalte om mange interessante konverteringsprosjekter, her flankert av Hotelias Geir Lundkvist (t.v.) og Anders Vatne.

 

 

 

About hkp