KLP EIENDOM – AKTIV OG LANGSIKTIG HOTELLEIER

KLP Eiendom er en betydelig hotelleier i skandinavisk målestokk. De har per idag 14 hoteller, derav 8 i Norge, med totalt 4500 rom, derav nesten 2500 i Norge. Christopher Raanaas er direktør hotellforvaltning i KLP Eiendom. Han drar veksler på ressurser innen drift og vedlikehold, kjøp og investering i KLP Eiendom generelt.

KLP Eiendom investerer innen kategoriene kontor, kjøpesenter og hotell. De fikk sitt første hotell i 1999, da de bygget Byporten i Oslo, deretter fulgte oppkjøp av Atlantic og Park Inn i Stavanger, samt Scandinavia i Oslo i 2000. For tiden investerer de over NOK 600 millioner i renovering av flere hoteller i porteføljen.

Hvilken profil har dere på investeringene, hvilken type hoteller er dere mest interessert i?

Christopher Raanaas: – Vi er interessert i de store forretningshotellene i de større byene. Vi har satt en nedre grense på 200 rom, men vi bygget selv det som idag er Scandic Bakklandet i Trondheim med 170 rom, så ingenting er helt kategorisk. Vi ønsker å forholde oss til kjente og sikre aktører, så det er de skandinaviske kjedene vi jobber med, pluss Hilton, ved vårt hotell i London. Conrad St. James i London kjøpte vi i 2013, etter å ha forsøkt å finne et interessant hotell der i et par års tid. Senere har vi prøvd å kjøpe London-hoteller både i 2014 og 2015, men dessverre ikke lykkes, nå har vi lagt ytterligere oppkjøp i London litt på is. Vi konsentrerer oss om Norge, Sverige og Danmark. Det vil nok ta litt tid før vi begynner å se på by nummer to, etter London, utenfor Skandinavia.

Hvilken type avtaler inngår dere med operatørene?

– Hovedregelen er omsetningsbaserte leieavtaler med et fast minimumsbeløp. Et fast minimum er noe vi må ha når vi investerer langsiktige pensjonspenger, men utover det har vi forskjellige varianter av omsetningsbasert leie. Noen få er også rene fastleier. Når vi reforhandler kontraktene kan vi vurdere omsetningsbasert leie med minimumsbeløp. I utlandet er det litt annerledes, i London for eksempel er det ofte fastleie. Vanligvis gjelder en avtale i 20 til 25 år.

Driver dere kontinuerlig oppfølging av leietagerne, slik at dere vet godt hvordan hotellene drives?

– Jeg følger godt med hvordan hotellene gjør det i forhold til markedet ifølge tall fra Benchmarking og STR, på samme måte som hotellene selv gjør. Tar de markedsandeler, eller ikke? Men det er jo en klar grense mellom hvem som er operatør og hvem som er eier, så vi går ikke inn og sier hvordan de bør drifte. Vi har gode dialoger. Mange av direktørene er tidligere bransjekollegaer, så vi har god kommunikasjon. Men i det store og hele er det jo snakk om store, profesjonelle hotelloperatører som driver godt. Vi følger også godt med når det gjelder leietagers vedlikeholdsansvar. Vårt tekniske team gjør en veldig dyptgående gjennomgang av hvert bygg en gang i året, i etterkant har vi møte med operatøren og sammen legger vi en plan for hva som skal gjøres av vedlikehold og oppgraderinger. Dette setter også den tekniske avdelingen ved hotellet stor pris på.

Har dere konkrete planer om nye hoteller?

– Det er et hotell under bygging i kjøttbyen i København som vi tar over når det står ferdig. Det blir et designpreget Scandic-hotell med 380 rom og store konferansearealer. Hotellet skal stå ferdig mot slutten av neste år. Det blir vårt første hotell i København, fra før har vi kun Scandic Aarhus City i Danmark, så vi ser frem til å komme inn på markedet i København også.

Hvordan ser du på hotellmarkedet for tiden?

– Flere av byene i Norge er påvirket av at enkelte hoteller er stengt ned grunnet renovering (Norge Bergen, Atlantic Stavanger, Royal Christiania Oslo etc.). Vi var jo spente på hvordan svikten i oljemarkedet skulle påvirke Oslo, men det har vist seg å være overraskende lite, jeg hadde trodd at effekten skulle bli større her på Østlandet. Vi forventer en relativt normal vekst på hotellene våre dette året. Alle kjedene og hotelleierne ruster opp og bygger nytt, så det vil etterhvert bli veldig synlig hvis man har et slitent produkt. Det er bare synd at hotellene i Oslo og Norge forøvrig ikke greier å ta ut de prisene de burde ha. Hotellet vårt i London tar mellom 3000 og 4000 kroner for et rom, i Stockholm ligger prisene godt over 2000 kroner, hvorfor skal det være så stor forskjell ned til Oslo?

KLP Eiendom hotellportefølje

Radisson Blu Atlantic Hotel, Stavanger  – 364

Radisson Blu Fornebu Park   – 251 rom

Radisson Blu Scandinavia Hotel   – 497 rom

Scandic Byporten, Oslo    – 239 rom

Scandic Bakklandet Hotel, Trondheim    – 169 rom

Scandic Hell Hotell, Trondheim    – 375 rom

Quality Airport Hotel Gardermoen   – 326 rom

Quality Airport Hotel Stavanger   – 273 rom

Scandic Malmö City    – 243 rom

Scandic Aarhus City    – 228 rom

Radisson BLU Waterfront Hotel & Congress   – 414 rom

Radisson BLU Royal Viking Stockholm City   – 459 rom

Grand Central by Scandic – Stockholm City – 390 rom

Conrad London St.James    – 256 rom

Bilde: Quality Airport Hotel Gardermoen skal nå pusses opp og utvides med 130 rom.

Les hele artikkelen i HRR nr.2

About hkp