– FLERE INTERNASJONALE AKTØRER SER NÅ MOT NORDEN

Det er mange, både norske og utenlandske investorer som lukter på det norske hotellmarkedet for tiden, men mange kjenner ikke markedet godt nok, eller de når ikke opp i kampen om avtaler med huseierne. CBRE er verdens største rådgivningsselskap innen næringseiendom, de har også en stor avdeling i Oslo, der Erik Myklebust bistår klienter som er interessert i hotelleiendom.

Er det mange som vil inn på det norske hotellmarkedet?

– Det er mange som uttrykker at de ønsker å komme inn på markedet. Slik har det for så vidt vært i en del år, men mange kjenner ikke markedet godt nok. Vi ser nå konturene av at nye spillere kommer inn på operatørsiden. På merkevaresiden kommer Moxy inn som et friskt pust markedet trenger.

Relativt få norske hoteller er eiet av utlendinger. Noen har forsøkt seg, bl.a. det tyske fondet, Catella, som kjøpte to hoteller i 2007, og solgte dem nylig uten særlig gevinst. Svenske Midstar har imidlertid nå bygget seg opp en ganske stor portefølje med hoteller i bl.a. Trondheim, Ålesund, Kristiansund, Drammen og på Mastemyr utenfor Oslo. De har nå ni hoteller i Norge og vokser videre. Vårt søsterselskap, CBRE Global Investors, har også kjøpt Comfort Hotel Karl Johan, som forvaltes av CBREs Oslo-kontor. Det er altså fullt mulig å komme inn på det norske hotellmarkedet.

Er det mange hotelltransaksjoner for tiden?

– Volumet på hotelltransaksjoner de 12 siste månedene (t.o.m. 30. juni) viste en nedgang på 55 % i Norden. Det skyldtes en del store transaksjoner i foregående 12-måneders periode bl.a. i Sverige. Wenaasgruppen kjøpte også Danmarks største hotell, Bella Sky. I 2018 har markedet vært noe trengt, med få store transaksjoner i Norden, med unntak av noen mindre transaksjoner i Norge. Det er få hoteller til salgs. Det har vært en viss konsolidering og de som skulle selge, har gjort det allerede. De fleste aktørene har nok sikret seg de posisjonene de ønsket seg.

Jeg tror fortsatt det vil være et godt marked for eiendomstransaksjoner. Det er flere internasjonale aktører som nå ser mot Norden. Det er økt etterspørsel etter lange leieavtaler (vanligvis 15 år), noe Skandinavia kjennetegnes ved. Mange ser derfor nordover, dersom de ikke får kjøpt det de er på jakt etter i f.eks. i Tyskland. Skandinavia kommer derimot sjelden først, bl.a. grunnet valutarisiko når investor er i Euro-markedet.

Hvilke hoteller står øverst på ønskelisten for de som vil kjøpe?

– Mange investorer i det norske hotellmarkedet søker størrelse og nærhet til Oslo S. Det er sjelden slike hoteller til salgs, og med en slik strategi kommer man ikke langt. De fleste drivere og investorer ønsker hoteller med over 200 rom. Det gjelder særlig pensjonsfond og lignende aktører med store midler som skal sysselsettes. De ønsker store bygg med mange rom og langsiktige, sikre leieavtaler med operatørene. De mest ettertraktede objektene er større hoteller i storbyer og ved større lufthavner. Imidlertid finnes det også aktører som satser bevisst på mellomsjiktet, med mindre hoteller i mindre byer.

Går de store internasjonale kjedene fortsatt kun for managementavtaler?

– Managementavtaler er fortsatt den mest utbredte modellen, særlig hos de amerikanske kjedene. De siste årene har det likevel vært en liten vridning bort fra modellen, fordi mange av investorene har vært villige til å prise leieavtalene skarpere. På den måten har det oppstått et vakuum, hvor managementavtaler ikke har vært like ettertraktet. Vi ser dette i stor grad er blitt løst ved at en del større aktører har dukket opp, som er villige til å inngå leieavtaler.

I tillegg ser vi flere såkalte white label-selskaper som er villig til å påta seg risiko ved å gå mellom internasjonale varemerker og gårdeier. Det fører til relativt kompliserte strukturer, hvor kjedene har en managementavtale inn mot en tredjepart, som leier et hotell. Vi har noen lignende avtaler også her i Norge. Foreløpig er det ikke kommet inn nye, internasjonale varemerker som følge av disse «sandwich-avtalene». Det er synd, men forståelig at de holder seg til de varemerkene som allerede er her, med den distribusjonskraften de har. For den som vil satse på en franchiseavtale med et kjent, internasjonalt varemerke, er mulighetene tilstede.

Investorene tar ingen risiko når de leier ut til hotelldrift i Norge. De får sin minimumsleie og er lite eksponert mot opp- og nedsiden i hotellmarkedet. Flere investorer burde tørre ta langsiktig risiko på hotelldrift, da hadde man fått et helt annet spekter av varemerker og type hotellprodukter.

Bilde: Erik Myklebust er hotellspesialisten i CBRE i Norden. Han har lang erfaring fra både hotelldrift og som rådgiver. Her med kollega og senioranalytiker, Igor Petkovic (t.v.).

Les hele artikkelen i oktoberutgaven av HRR

About hkp